Jenis nilai dalam aktiviti penilaian

2024 Pengarang: Henry Conors | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2024-02-12 11:08

Kos ialah salah satu ciri utama subjek transaksi undang-undang sivil. Apakah tanda-tandanya? Bagaimanakah nilai dikelaskan? Untuk tujuan apa dalam perniagaan atau dalam perniagaan hartanah penunjuk yang berkaitan dikira dan dengan kaedah apa?

Apakah itu "kos" dan "anggaran"

Sebelum memeriksa jenis nilai dan sebab yang disertakan untuk pengelasannya, mari kita tentukan apa itu. Terdapat banyak kriteria yang membolehkannya memberikan ciri yang tidak jelas di kalangan ahli ekonomi dunia dan Rusia. Antara yang paling popular ialah ini: kos ialah sejumlah wang yang ditetapkan sebagai syarat transaksi dalam proses interaksi subjek perhubungan undang-undang sivil pada masa yang dijangkakan pemindahan hak harta atau mekanisme lain untuk menggunakan objek. Seterusnya, konsep "penilaian" dikaitkan dengan mekanisme untuk menentukan jumlah yang dipersoalkan.

Aspek penilaian

Objek penilaian boleh menjadi hartanah, perkhidmatan, pengangkutan, barangan isi rumah, harta intelek - segala-galanya yang diperuntukkan oleh undang-undang sivil sebagai subjek yang mungkin untuk transaksi yang melibatkan individu dan entiti undang-undang. Prosedur untuk menentukan nilai wang,pemindahan yang mana daripada satu subjek perhubungan undang-undang kepada yang lain adalah asas bagi pemindahan hak milik, dilakukan dengan cara kaedah yang diiktiraf oleh kedua-dua pihak. Mereka juga boleh ditawarkan oleh pihak ketiga, tetapi tertakluk kepada persetujuan dengan peserta utama dalam transaksi.

Nilai atau jenis lain barangan, harta atau perkhidmatan boleh ditentukan, bergantung pada sifat perhubungan undang-undang, atas permintaan pihak-pihak atau berdasarkan keperluan undang-undang. Jadi, sebagai contoh, dalam urus niaga hartanah, penggunaan penilai dalam banyak kes adalah wajib untuk pendaftaran pemilikan.

Pendekatan penilaian

Penilaian, serta, sebagai contoh, menentukan jenis nilai, boleh dijalankan dalam rangka kerja pelbagai pendekatan. Dalam amalan perniagaan Rusia, terdapat tiga yang utama: menguntungkan, perbandingan dan mahal. Pertimbangkan intipatinya.

Model pendapatan melibatkan penggunaan kaedah yang berdasarkan pengiraan anggaran hasil daripada kemungkinan penggunaan pemilik baharu objek penilaian - contohnya, menyewa. Model perbandingan melibatkan kajian angka yang mencirikan jenis nilai harta bagi sesetengah objek, dengan penunjuk lain yang hampir sama dari segi asas. Sebagai contoh, penilai, apabila menentukan penunjuk kewangan yang sesuai untuk sebuah apartmen, sebagai peraturan, mengkaji cadangan sedia ada di pasaran hartanah. Dalam rangka kerja model kos, perbelanjaan yang mungkin dikira yang diperlukan dari segi mengekalkan objek dalam keadaan berfungsi yang betul. Sekiranya,Katakan seseorang membeli traktor, maka penilai yang diupahnya mesti mengambil kira potensi kos yang berkaitan dengan pembaikan peralatan semasa menentukan kos pengangkutan jenis ini.

Hasil anggaran nilai

Setelah jenis nilai hartanah dianalisis dan penilaian yang sesuai diberikan, hasilnya boleh digunakan sebagai panduan untuk menentukan harga akhir transaksi. Atau untuk tujuan lain - sebagai contoh, apabila membuat kontrak insurans, menyediakan pinjaman, menjual saham, dll. Mari kita pertimbangkan jenis nilai yang dibezakan dalam penilaian pelbagai objek oleh pakar Rusia. Dan juga cara maklumat yang berkaitan boleh digunakan dalam amalan.

Klasifikasi Nilai

Apakah jenis nilai objek penilaian tertentu yang dibezakan oleh pakar moden? Terdapat banyak kriteria klasifikasi di sini. Pertimbangkan salah satu model yang paling biasa dalam kalangan ahli ekonomi Rusia.

Ia mengandungi, khususnya, nilai pasaran. Ini ialah harga, yang nilainya ditetapkan pada masa penilaian objek, dengan syarat ia sepatutnya dijual dalam segmen kompetitif. Iaitu, prasyarat untuk menentukan kos yang betul ialah ketersediaan maklumat awam mengenai prinsip penetapan harga produk, ketiadaan faktor luaran (kawal selia) yang ketara yang mempengaruhi harga.

Terdapat nilai pelaburan dalam model yang dipertimbangkan. Penunjuknya dikenal pasti untuk memberikan maklumat kepada orang yang berminat untuk melabur dalam objek tertentu. Dalam beberapa kesnilai pelaburan mungkin sepadan dengan nilai pasaran. Tetapi ia tidak selalu berlaku. Kadangkala, serentak dengan nilai pelaburan, nilai pembubaran objek juga dikira. Nilainya menyatakan jumlah kemungkinan hasil yang mungkin apabila dijual semula subjek transaksi.

Terdapat nilai kadaster. Tujuan penubuhannya ialah kemasukan objek ke dalam negeri atau daftar industri tertentu dengan penggunaan maklumat seterusnya oleh kenyataan yang berkaitan. Sebagai peraturan, dalam kes ini kita bercakap tentang pengiraan cukai. Nilai kadaster biasanya di bawah nilai pasaran apabila ia berkaitan dengan hartanah, atau lebih kurang sama dengannya.

Terdapat juga perkara seperti nilai insurans. Ia melibatkan pengiraan jumlah bayaran di bawah kontrak insurans. Dalam sesetengah kes, kos penggantian objek juga dikira serentak dengannya. Ini berlaku, sebagai contoh, jika perjanjian yang berkaitan dengan syarikat insurans tidak membayangkan pampasan kewangan, tetapi membawa objek kepada keadaan berfungsi asal sekiranya berlaku kerosakan atau kegagalan.

Oleh itu, kami telah mempertimbangkan 4 jenis nilai yang paling biasa dalam sekolah ekonomi Rusia, serta beberapa nilai pelengkap. Senarai ini, tentu saja, tidak lengkap. Terdapat jenis swasta nilai pasaran, serta pelaburan, atau kadaster, yang berkaitan dengan ciri-ciri objek dengan berbeza, sebagai pilihan, status undang-undang. Sekarang mari kita teruskan untuk mengkaji intipati objek yang berkaitan dengan parameter yang sepadan dikira dalamaspek kepentingan praktikal.

Penilaian Perniagaan

Sudah tentu, terdapat banyak jenis objek khusus yang berkaitan dengan nilai ditentukan. Antara yang paling kerap ditemui dalam amalan perniagaan Rusia ialah perniagaan dan hartanah. Dalam kes pertama, jumlah aset firma, prinsip pengurusan dan aktiviti yang menjana keuntungan dinilai. Sebelum mengkaji jenis nilai perusahaan, adalah berguna untuk menentukan matlamat yang dihadapi oleh subjek penilaian yang sepadan.

Mengapa pentingkan perniagaan? Pilihan pertama di sini ialah prospek untuk penjualan perusahaan. Pemilik syarikat mungkin membuat keputusan untuk menjalankan perniagaan lain, tetapi pertama sekali adalah berfaedah untuk memindahkan perniagaan semasa ke tangan pemilik lain. Selain itu, penilaian perniagaan boleh dijalankan untuk meningkatkan kualiti pengurusan syarikat, untuk mengenal pasti kemungkinan kelemahan dalam sistem pengurusan. Pilihan lain adalah untuk menarik perhatian pelabur sekiranya tidak ada modal kerja yang mencukupi, atau syarikat telah menetapkan tugas untuk mengembangkan pasaran, akibatnya terdapat keperluan untuk dana tambahan. Penilaian perniagaan boleh dijalankan apabila memohon pinjaman - dialah yang, sebagai peraturan, bertindak sebagai garis panduan untuk membuat keputusan tentang mengeluarkan pinjaman oleh bank.

Nilai Penilaian Perniagaan

Apakah jenis nilai yang terlibat dalam penilaian perusahaan? Apakah prinsip yang paling kerap digunakan di sini? Jenis nilai utama yang boleh digunakan berhubung dengan penilaian perniagaan ialah pasaran dan pelaburan. Menurut beberapa pakar, mempertimbangkan kemungkinan membeli perusahaan,adalah dinasihatkan untuk rakan kongsi memberi tumpuan kepada arah kedua dalam analisis prospek yang berkaitan. Memandangkan harga "pasaran" biasa untuk perniagaan adalah penunjuk yang tidak selalu bercakap dengan jelas tentang potensi pembangunan perusahaan. Tetapi jika kita bercakap tentang mengenal pastinya, maka prinsip utama untuk mengira nombor yang diperlukan boleh berdasarkan:

- mengenai perbandingan penunjuk yang tersedia dengan penunjuk biasa untuk peserta pasaran lain;

- tentang mengkaji kelebihan daya saing perniagaan;

- mengenai visi subjektif pakar yang membuat penilaian;

- tentang mengkaji pengaruh faktor luaran.

Apabila ia datang untuk menentukan nilai pelaburan perniagaan, prinsip yang sama boleh digunakan, tetapi sebagai tambahan kepada mereka, ia juga dibenarkan untuk menggunakan beberapa yang lain:

- memodelkan tingkah laku subjek yang terlibat dalam perniagaan (pengaruh faktor);

- pengiraan keuntungan (peningkatan nilai pasaran dari semasa ke semasa).

Penunjuk kos khusus mungkin memuaskan pembeli atau pelabur perniagaan yang berpotensi, bergantung pada anggaran saiz pelaburan dalam perniagaan dan apakah prospek pembayaran balik mereka. Dalam kebanyakan kes, pelaburan mungkin berasal dari kredit. Nilai keuntungan yang mungkin bukan sahaja berbeza dari sifar, tetapi juga memastikan pembayaran faedah kepada bank. Garis panduan tambahan dalam membuat keputusan pelabur, selain daripada penunjuk yang mencerminkan pasaran dan nilai pelaburan perniagaan, boleh menjadi:

- jangkaan kemampanan perniagaan (keupayaan untukjana pendapatan dari semasa ke semasa);

- korelasi tempoh bayaran balik dengan perniagaan yang kompetitif (mungkin lebih menguntungkan bagi pelabur untuk melabur dalam syarikat lain dan bagi pembeli - untuk memperolehnya);

- tahap kepercayaan antara pasangan.

Kriteria di atas boleh menjadi agak subjektif. Oleh itu, dalam amalan perniagaan, pasaran dan nilai pelaburan perniagaan adalah parameter, walaupun penting, tetapi tidak selalunya antara yang penting.

Faktor lain yang mungkin ialah kos jenis kerja yang berkaitan dengan penilaian perniagaan untuk pelaburan atau kemungkinan pembelian. Jika kajian perusahaan boleh disertai dengan pelaburan yang besar yang tidak membayangkan keuntungan sebenar (contohnya, menghubungi pakar luar, juruaudit dan penganalisis), maka kemungkinan pelabur atau bakal pembeli perniagaan akan memilih untuk tidak berurusan dengannya. firma tertentu.

Penilaian Hartanah

Adalah berguna untuk mengkaji jenis nilai hartanah, serta pendekatan yang sedang dilaksanakan dalam menilainya. Tetapi pertama, seperti dalam kes perniagaan, mari kita tentukan matlamat yang dikejar oleh peserta dalam urus niaga undang-undang sivil jenis yang sepadan. Keperluan untuk mengkaji jenis nilai hartanah, serta beralih kepada perkhidmatan penilai, timbul dalam kes utama berikut:

- terdapat transaksi untuk penjualan apartmen, pejabat, bangunan atau premis lain;

- aset syarikat dinilai;

- saiz asas bercukai ditentukan dari segi hartayuran.

Sudah tentu, dalam praktiknya mungkin terdapat lebih banyak sebab untuk penilaian hartanah. Sebagai contoh, dalam beberapa kes adalah perlu untuk menentukan jenis anggaran kos sebagai tambahan kepada prosedur asas. Atau - sebagai pilihan - untuk menilai hartanah untuk memindahkannya kepada keperluan negeri.

Penilaian Harta

Kami menyatakan di atas bahawa jenis utama nilai perusahaan ialah pasaran dan pelaburan. Berkenaan dengan hartanah, parameter yang sama boleh diperiksa, tetapi, sebagai peraturan, beberapa yang lain datang sebagai tambahan. Iaitu - nilai kadaster dan insurans objek. Dalam sesetengah kes, pembubaran juga ditentukan. Kami telah mempertimbangkan ciri-ciri menentukan pasaran dan nilai pelaburan di atas. Dalam kes hartanah, prinsip dan kaedah am secara amnya adalah serupa dalam bentuk yang digunakan dalam penilaian perniagaan. Mereka hanya digunakan apabila mereka lebih disesuaikan dengan spesifik pasaran yang berkaitan: "persaingan" digantikan oleh "negeri" (tahap pembaikan, bahan penamat dan kualitinya, dll.), "Keuntungan" - dengan jangkaan " meningkat".

Mari kita kaji sekarang bagaimana angka untuk nilai kadaster, insurans dan pembubaran dikira. Kesemua mereka mempunyai beberapa spesifik. Setiap jenis nilai yang ditentukan daripada yang disenaraikan dicirikan oleh ciri dari segi kaedah penilaian. Pertimbangkan mereka.

Jika kita bercakap tentang nilai kadaster hartanah, maka penilai mengambil sebagai asas metodologidicerminkan dalam sumber perundangan yang berkaitan, syor Kementerian Kewangan dan jabatan lain yang bertanggungjawab untuk penggunaan praktikal maklumat berkaitan tentang perumahan. Dalam sesetengah kes, kriteria khusus untuk menentukan nilai pasaran sesuatu objek juga boleh digunakan. Pelbagai dokumentasi teknikal boleh dipelajari.

Jika tugasnya adalah untuk menentukan nilai insurans hartanah, maka dalam kes ini, sebagai peraturan, penilai dibimbing terutamanya oleh kaedah pasaran, tetapi diselaraskan untuk kandungan sebenar transaksi jual beli. Sebagai contoh, jika seseorang membeli sebuah apartmen secara gadai janji, maka hanya jumlah pinjaman yang boleh dimasukkan ke dalam kos insurans. Dan dalam kes ini, asas yang sepadan untuk mengira amaun di bawah kontrak dengan syarikat insurans mungkin lebih rendah daripada jika nilai pasaran bersih apartmen itu diambil sebagai asas.

Gadai janji ialah contoh segmen pasaran yang nilai pembubaran objek boleh menjadi ketara secara praktikal untuk subjek urus niaga undang-undang sivil. Jika, sebagai contoh, individu atau organisasi gagal memenuhi syarat untuk membayar balik pinjaman, bank mungkin akan memutuskan untuk menjual harta yang dicagarkan. Malah sebelum menandatangani perjanjian untuk memproses pinjaman, institusi kewangan mungkin ingin menganalisis prospek untuk komponen pembubaran projek.

Namun, ambil perhatian bahawa sesetengah pakar menganggap adalah tidak wajar untuk menggunakan istilah "nilai pencairan" berhubung dengan urus niaga hartanah apabila berinteraksi dengan bank. Keshakikat bahawa secara lalai perjanjian gadai janji tidak membayangkan pemindahan mandatori apartmen kepada pemilikan bank - ia hanya langkah keselamatan untuk pinjaman. Walaupun dalam bentuk tulennya, nilai pembubaran membayangkan pengiraan harga di mana pemilik objek (contohnya, perniagaan) akan dapat menjual hartanya (katakan, disebabkan kebankrapan perusahaan). Oleh itu, istilah yang dimaksudkan harus digunakan dengan berhati-hati berhubung dengan hartanah.

Kos ialah nilai tetap?

Ramai ahli ekonomi moden berpendapat tidak. Kecuali, sudah tentu, kita bercakap tentang ekonomi pasaran, di mana terdapat tempat untuk mekanisme harga percuma berdasarkan penawaran dan permintaan. Tidak kira jenis nilai barang yang sedang dikaji, setiap daripadanya ialah nilai berubah-ubah, garis panduan anggaran yang boleh digunakan oleh pihak-pihak dalam transaksi pada masa tertentu. Sudah tentu, terdapat industri di mana turun naik penunjuk yang berkaitan adalah minimum - contohnya, segmen pasaran yang dikuasai oleh pesanan kerajaan. Tetapi ini agak pengecualian. Keupayaan untuk menavigasi dalam persekitaran kos yang berubah-ubah ialah salah satu kelebihan daya saing yang paling penting bagi mana-mana perniagaan moden.