Untuk membolehkan orang ramai tinggal di rumah yang bersih dan diubah suai, menikmati berjalan berhampiran rumah, adalah perlu untuk mengekalkan fungsi keseluruhan sistem perkhidmatan awam, mengatur penggunaan harta bersama dengan betul, menjaga keselesaan penduduk dan penambahbaikan kawasan halaman. Siapa yang patut melakukan ini? Jelas sekali, penghuni bangunan pangsapuri (MKD) perlu melakukan kerja-kerja penting untuk menganjurkan badan sedemikian yang akan menjaga harta bersama secara berkualiti dan tepat pada masanya serta memastikan rumah bersih dan kemas demi kepentingan mereka. Seluruh rangkaian kerja penyelenggaraan rumah dipanggil pengurusan MKD.
Bagaimanakah sebenarnya MKD boleh dilaksanakan?
Ramai telah mendengar tentang kaedah mengurus MKD yang wujud pada masa ini. Tetapi selalunya masa tidak mencukupi untuk memahami butirannya, walaupun pengetahuan ini sangat berguna.
Dalam Kod Perumahan Persekutuan Rusia, kaedah untuk menguruskan MKD ditetapkan dengan cara yang sangat mudah difahami (bahagian 2 artikel 161). Walau bagaimanapun, tidak semuanya boleh digunakan untuk setiap rumah. Jika terdapat kurang daripada tiga puluh pangsapuri di MKD,perundangan perumahan menawarkan pengurusan langsung sebagai cara untuk menguruskan MKD. Dalam kes ini, kontrak dengan pembekal, pembaikan, pembersih dan pekerja lain dimuktamadkan oleh pemilik pangsapuri, yang akan bertanggungjawab untuk memeriksa organisasi dan membayar denda sekiranya berlaku masalah dalam bidang keselamatan kebakaran, kemalangan, pengumpulan sampah tidak pada masanya. Pengurusan biasanya dijalankan oleh kumpulan inisiatif penduduk atau wakil terpilih secara pro bono. Tetapi pelaksanaan aktiviti untuk penyelenggaraan dan pengendalian MKD adalah banyak kerja, oleh itu adalah munasabah untuk memasang kawalan langsung sebagai cara untuk menguruskan MKD di rumah-rumah kecil. Setiap penyewa mempunyai visi sendiri tentang gambar rumah dan pintu masuk yang ideal, jadi bilangan penduduk secara langsung mempengaruhi keupayaan untuk mencapai kompromi dan menjejaskan kemungkinan konflik dan salah faham.
Pilihan kedua untuk pengurusan MKD, yang dinyatakan dalam Kod Perumahan, ialah pengurusan jenis entiti undang-undang tertentu. Khususnya, orang sedemikian mungkin persatuan pemilik rumah (HOA), koperasi perumahan (HC) atau koperasi pengguna khusus (PC) lain. Dengan kaedah pengurusan ini, pemilik pangsapuri memberi kuasa kepada entiti undang-undang untuk menandatangani kontrak untuk pembaikan semasa dan untuk semua aspek operasi harta rumah, serta untuk penyediaan bekalan air, sanitasi, pemanasan dan perkhidmatan lain.
Pilihan ketiga melibatkan membuat perjanjian dengan organisasi pengurusan yang akan melaksanakan semuarangkaian perkhidmatan untuk MKD dan pada masa yang sama bertanggungjawab terhadap kemungkinan pelanggaran keperluan perundangan Rusia sebelum pihak berkuasa pemeriksaan.
Siapa yang membuat pilihan untuk menguruskan MKD?
Pemilik apartmen bukan sahaja mempunyai kawalan ke atas rakaman persegi mereka, tetapi juga mesti memastikan harta bersama dalam keadaan baik. Oleh itu, Kod Perumahan Persekutuan Rusia mengandungi arahan untuk pemilik rumah memutuskan bagaimana rumah mereka akan diuruskan. Sebelum memilih kaedah untuk menguruskan MKD, pemilik pangsapuri harus mengkaji secara terperinci spesifik mereka, yang mana yang paling sesuai untuk rumah itu, dengan mengambil kira umur, keadaan dan ciri-ciri lain, serta mengaitkannya dengan kesediaan pemilik untuk menguruskan rumah mereka sendiri dan membayar bil utiliti tepat pada masanya.
Pilihan terakhir dibuat pada mesyuarat agung pemilik, yang boleh diadakan sendiri atau dianjurkan tanpa kehadiran peribadi semua penduduk. Agar keputusan mesyuarat itu sah, penduduk yang bersama-sama mempunyai 50 peratus atau lebih undi mesti mengundinya. Pilihan cara menguruskan MKD oleh mesyuarat agung mesti diterima dengan tegas oleh setiap penyewa di MKD, walaupun terdapat kemungkinan tertinggalnya mesyuarat itu sendiri. Apabila mesyuarat diadakan tanpa kehadiran, penyertaan dianggap sebagai pemindahan tepat pada masanya oleh pemilik keputusannya secara bertulis. Hasil mesyuarat pemilik pangsapuri sedemikian direkodkan dalam protokol untuk memilih kaedah pengurusan MKD, yang disiarkan di pintu masuk sedemikian rupa sehingga setiap pemilikpangsapuri tanpa gagal telah berkenalan dengannya. Penempatan awam dibuat oleh pemula mesyuarat dalam tempoh sepuluh hari selepas keputusan dibuat. Begitu juga, melalui penganjuran mesyuarat agung, kemungkinan mengubah kaedah pengurusan MKD direalisasikan.
Semua perkara di atas ada kaitan dengan rumah yang sudah diduduki. Tetapi keadaannya berbeza dengan rumah yang baru dibina. Selalunya berlaku bahawa dalam bangunan baru, tidak semua penyewa mempunyai hak pemilikan, sebagai contoh, mereka adalah pemegang ekuiti yang telah lama menderita. Oleh kerana warganegara sedemikian, mengikut undang-undang perumahan, tidak mempunyai hak untuk mengundi dalam isu menentukan bentuk pengurusan rumah, menjadi mustahil untuk memilih cara untuk menguruskan rumah ini.
Apakah yang berlaku jika kaedah kawalan MKD tidak dipilih?
Kod Perumahan mengehadkan tempoh masa pemilik berpeluang mempertimbangkan dan mengatur proses mewujudkan HOA atau memilih organisasi pengurusan.
ditentukan oleh badan pentadbir. Di sini, tiada penyewa berhak untuk menolak, dan setiap pemilik diwajibkan mematuhi peruntukan perjanjian pengurusan yang dibuat dengan organisasi pengurusan yang dipilih, tidak kira sama ada perjanjian ini sesuai dengannya atau tidak. Tetapi sentiasa ada prosedurpeluang untuk membetulkan keadaan semasa dan, sebelum tamat kontrak, adakan mesyuarat agung untuk membincangkan isu menukar kaedah pengurusan MKD atau organisasi pengurusan.
Apakah yang termasuk dalam penyelenggaraan premis di MKD?
Semua perkhidmatan dan kerja yang berkaitan dengan konsep "penyelenggaraan premis dalam MKD" ditakrifkan oleh perundangan perumahan. Konsep ini merangkumi pelbagai perkhidmatan untuk mengatur bekalan air, elektrik, gas, haba, pendaftaran warganegara yang tinggal di rumah, perkhidmatan perakaunan, operasi teknikal, penyelenggaraan kebersihan.
Keoperasian teknikal pula termasuk penyelenggaraan sistem kejuruteraan bangunan dan kerja pembaikan. Penyelenggaraan kebersihan merangkumi keseluruhan langkah untuk mengekalkan kebersihan dan ketenteraman di dalam rumah dan di wilayah bersebelahan, contohnya, pembersihan, pembasmian kuman, deratisasi, pembasmian kuman.
Apakah yang dilakukan oleh HOA?
Cara mengurus MKD ini, sebagai HOA, muncul di mana sesetengah penyewa ingin dapat mengawal perbelanjaan penyelenggaraan rumah mereka. Kepimpinan HOA tidak timbul dari awal, tetapi sentiasa dicipta daripada penduduk yang paling aktif dan berminat. Dan walaupun warganegara yang berdaya usaha tidak selalu mempunyai pengetahuan penuh tentang asas undang-undang dan pengetahuan dalam bidang kemudahan awam, faktor penting dalam kerja yang berjaya ialah keinginan untuk menjadikan rumah mereka lebih baik. Lembaga HOA perlu menjalankan kerja kontrak mengenai pembersihan, pelupusan sampah, penyelenggaraan komunikasi kejuruteraan dan aspek lainpenyelenggaraan rumah dan wilayah bersebelahan. Mengekalkan ketenteraman dan mematuhi piawaian kebersihan dan keselamatan kebakaran juga merupakan fungsi penting HOA. Bahagian kewangan pengurusan melibatkan kehadiran akauntan dalam HOA untuk menyimpan rekod dana yang dipindahkan oleh penyewa untuk membayar utiliti, serta wang yang dibelanjakan untuk keperluan rumah. Pendapatan tambahan HOA boleh diterima daripada pajakan mana-mana bahagian harta bersama.
Jika pemilik sendiri memutuskan sama ada dia mahu menjadi ahli HOA atau tidak, maka, sebaliknya, HOA tidak berhak untuk menolak kemasukan ke pangkatnya, walaupun secara tiba-tiba ahli HOA yang lain akan menentang. Keengganan untuk menjadi ahli HOA kadangkala dikaitkan dengan keperluan untuk membayar perkhidmatan tambahan - keselamatan di tempat letak kereta dan di pintu masuk, katil bunga di halaman, kamera video di lantai. Sesungguhnya, bagi ahli HOA, pembayaran adalah wajib sekiranya lembaga HOA telah membuat keputusan sedemikian. Jalan keluar dalam situasi ini mungkin perjanjian individu dengan HOA, di mana semua yuran akan diluluskan terlebih dahulu.
Bagaimanakah cara syarikat pengurusan berfungsi?
Dengan kesimpulan langsung perjanjian antara pemilik dan syarikat pengurusan khusus, ia dijangka menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan dan sanitasi di rumah, serta kerja pembaikan peringkat tinggi, sebagai pakar profesional dan berpengalaman yang bekerja di syarikat pengurusan akan dapat menilai dengan betul keperluan dan kerumitan kerja, memilih bahan yang sesuai, menjemput yang betulpakar. Jika syarikat pengurusan bekerja dengan beberapa rumah, maka kos kerja dan perkhidmatan yang lebih rendah juga mungkin. Walau bagaimanapun, komunikasi dengan syarikat pengurusan selalunya sukar, malah insiden kecil seperti mentol lampu yang terbakar boleh menyusahkan selama beberapa hari.
Perjanjian dengan syarikat pengurusan: apakah perkara yang paling penting?
Langkah paling penting dalam prosedur untuk mewujudkan salah satu cara mengurus MKD ialah pembangunan dan kesimpulan perjanjian dengan syarikat pengurusan. Kandungan perjanjian akan menentukan hubungan masa depan antara penyewa dan syarikat pengurusan, termasuk kemungkinan menamatkan perjanjian sekiranya berlaku ketidakjujuran pelaksanaan fungsi penyelenggaraan rumah. Teks kontrak mesti menunjukkan semua harta rumah, jenis dan kekerapan kerja dan perkhidmatan yang syarikat pengurusan akan bertanggungjawab untuk menghasilkan, jumlah dan masa semua pembayaran yang perlu dibuat oleh pemilik. Dalam kontrak, anda juga boleh menetapkan prosedur untuk melaporkan kepada penduduk mengenai kerja yang dilakukan. Jika ini tidak dilakukan, maka laporan itu hendaklah dihantar kepada pemilik sekali setahun.
Mengapa majlis MKD berhimpun?
Satu lagi tugas penyewa ialah memilih majlis rumah sekiranya pilihan dengan syarikat pengurusan dipilih daripada kaedah menguruskan MKD. Malah, tugas utama majlis adalah menggubal cadangan dan mengawal kerja yang sedang dijalankan. Pada mesyuarat pemilik, ahli majlis membuat cadangan tentang apa sebenarnya yang diperlukanuntuk membaiki, pembaikan semasa yang boleh ditangguhkan ke tahun hadapan, dan yang memerlukan langkah segera, kepada siapa dan untuk tujuan apa harta bersama boleh dipajak dan aspek lain dalam penyelenggaraan MKD dan landskap. Tugas majlis itu juga merangkumi kajian kontrak dan perjanjian yang dicadangkan untuk dimuktamadkan oleh pemilik bagi melindungi hak dan kepentingan penghuni rumah. Berdasarkan keputusan pertimbangan, majlis membuat kesimpulan dan cadangan ke atas semua dokumen. Boleh dikatakan majlis MKD memperkemas perbincangan isu penting pada mesyuarat pemilik, berinteraksi dengan organisasi pengurusan dan mengawal pelaksanaan syarat perjanjian pengurusan.
Kebaikan dan keburukan pelbagai bentuk pengurusan MKD
Jika kita menjalankan huraian perbandingan kaedah mengurus MKD, kita boleh membuat kesimpulan berikut. Perbezaan asas terletak pada hakikat bahawa pengurusan langsung melibatkan penyelesaian semua isu oleh penghuni rumah. Manakala dua lagi cara mengurus MKD membolehkan anda memindahkan beban tanggungjawab ke bahu pengerusi HOA atau pengurusan organisasi pengelola. Sebaliknya, dengan pengurusan bebas, anda boleh beroperasi dengan dana yang lebih mudah alih dan secara fleksibel menyesuaikan pilihan kerja dan perkhidmatan kepada situasi semasa. Penduduk yang menguruskan rumah secara langsung boleh mengurangkan dengan ketara kos pembaikan dan penyelenggaraan rumah mereka dengan memilih kontraktor mengikut kehendak mereka untuk kos kerja dan perkhidmatan.
Pada masa yang sama, ciri tersendiriperjanjian dengan syarikat pengurusan akan menerima perkhidmatan profesional mengikut keperluan undang-undang. Apabila menguruskan penyewa atau dalam bentuk HOA, orang yang mempunyai pendidikan dan kemahiran khas tidak selalu mengambil bahagian dalam mengatur penyelenggaraan rumah, jadi kos tambahan mungkin diperlukan untuk melatih kakitangan dalam bidang perumahan dan perkhidmatan dan perundangan komunal. Juga, pengurusan organisasi, sebagai peraturan, mempunyai peralatan khusus yang tersedia yang membolehkan mereka menyediakan banyak perkhidmatan di peringkat yang lebih tinggi. Secara umumnya, semua kaedah mengurus MKD mempunyai nuansa tersendiri yang mesti diambil kira semasa membuat pilihan.
Di mana hendak dihubungi jika terdapat masalah dengan syarikat pengurusan?
Sekiranya berlaku kecacatan dalam penyelenggaraan rumah (contohnya, sampah tidak dialihkan dari tapak kontena tepat pada masanya, pintu masuk tidak dibersihkan secara basah, dinding dalam lif dicat dan pelanggaran lain), adalah dinasihatkan untuk mula-mula hubungi syarikat pengurusan secara langsung dengan keperluan untuk menyelesaikan masalah. Jika syarikat pengurusan tidak bertindak balas, aduan hendaklah dihantar kepada Inspektorat Perumahan Negeri untuk pengesahan.
Walau bagaimanapun, terdapat cara alternatif untuk mempengaruhi syarikat pengurusan. Oleh itu, di St. Petersburg, portal "Our St. Petersburg" yang dicipta oleh kerajaan bandar telah beroperasi selama beberapa tahun. Di tapak ini, anda boleh menyiarkan laporan tentang masalah sedia ada dengan memilih kategori yang sesuai dan melampirkan foto atau dokumen sokongan. Selepas mendaftar di laman webmesej dihantar untuk diproses kepada pelaksana - kepada syarikat pengurusan dan kepada kawalan pentadbiran daerah. Pada masa yang sama, tempoh ditetapkan secara automatik di mana kontraktor diwajibkan untuk memberikan respons mengenai penghapusan masalah. Statistik mesej ialah penunjuk penting bagi kerja pentadbiran daerah dalam bidang perumahan dan perkhidmatan komunal, jadi kebanyakan mesej diproses dengan cekap dan tepat pada masanya.
Untuk masalah yang berkaitan dengan menentukan kaedah mengurus MKD, dua kategori dibuka di portal untuk menghantar mesej: "Pelanggaran semasa memilih / menukar organisasi pengurusan" dan "Pelanggaran semasa membuat HOA". Selain itu, jika tiada maklumat tentang syarikat pengurusan yang dipilih, anda boleh menghantar mesej kepada kategori "Tiada maklumat tentang syarikat pengurusan dalam rumah."
Portal ini membentangkan banyak pilihan kategori untuk menyiarkan mesej tentang keadaan harta bersama yang tidak memuaskan di rumah dan halaman. Anda juga boleh melaporkan buaian yang rosak di taman permainan, dan tong sampah yang melimpah, serta tangga yang tidak dicuci. Kategori yang paling popular untuk penyelenggaraan rumah ialah "Keadaan pintu depan yang tidak memuaskan" dan "Tiada atau tidak mematuhi jadual untuk membersihkan pintu masuk." Dalam yang pertama, mesej diterima tentang keperluan untuk kerja segera pada pembaikan semasa pintu masuk, dalam yang kedua - maklumat tentang pelanggaran keadaan kebersihan tangga.
Kesedaran tentang kaedah mengurus MKD, ciri mereka, prosedur untuk memilih syarikat pengurusan dan memantau kerjanya membolehkan anda memilih pilihan yang paling berjaya untukpenyelenggaraan rumah anda. Untuk memahami selok-belok undang-undang perumahan, anda perlu meluangkan banyak masa, tetapi kerja ini akan membuahkan hasil dengan tangga yang rapi dan lif yang berfungsi dengan lancar.
